Freebie · Construcción
La clave que el sector construcción está ignorando: Eficiencia como palanca de transformación
Los márgenes del sector cayeron un 57% en una década. El gobierno anuncia la reactivación — y aun así, la mayoría de las empresas van a seguir perdiéndolo. Este análisis explica por qué y qué hacer al respecto.
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Cuatro años de contracción: la actividad se estabiliza, pero la rentabilidad sigue bajo presión
La inversión en construcción se contrajo desde un 3,8% proyectado a un 2,2% efectivo en 2025 — una brecha del 40%.
-57%
Caída en márgenes entre 2021 y 2023
De 7,8% a 3,3% · Fuente: CMF
108K
Viviendas sin vender en Chile
Al cierre de 2024 · Fuente: CChC
-40%
Brecha entre inversión proyectada y efectiva
2025 · Fuente: Banco Central
-8%
Ventas de viviendas nuevas en 2024
Respecto a 2023 · Fuente: CChC
"La recuperación del mercado es necesaria, pero no suficiente. La rentabilidad se construye desde adentro."
Caída en ventas
Demanda contraída por altas tasas hipotecarias y sobrestock de 108K viviendas.
Alza de costos
Inflación de materiales y mano de obra erosionó márgenes sin espacio para ajuste.
Restricciones al financiamiento
Acceso limitado a crédito tanto para compradores finales como para desarrolladores.
Margen de utilidad sector construcción · 2016–2025
Rentabilidad medida como % del ingreso
Actividad construcción: Índice IMACON · 2016–2026
Índice mensual de actividad (promedio=100)
Las causas
Cuatro presiones simultáneas explican la magnitud de la caída
No fue un factor único — fue la combinación de cuatro fuerzas que comprimieron márgenes desde todos los ángulos al mismo tiempo.
01
Tasas hipotecarias altas
Siguen restringiendo el acceso al crédito y frenando la demanda de viviendas en todos los segmentos.
02
Alza en costos de materiales
Erosiona márgenes ya comprimidos, sin espacio de error en la ejecución de obra.
03
Desaceleración económica
Contrae la demanda en todos los segmentos — vivienda social, clase media y proyectos de gran escala.
04
Permisología lenta
Ralentiza el inicio de proyectos y genera incertidumbre en la planificación financiera de largo plazo.
El contexto cambia
El gobierno impulsa la reactivación — la pregunta es qué hace cada empresa con esa ventana
+17%
Presupuesto en obras
públicas 2026
públicas 2026
- Subsidios habitacionalesDS19, DS1 — segmento clase media
- Exención transitoria de IVAA la venta de viviendas nuevas
- Reducción de impuesto de primera categoríaDe 27% a 23%
- Invariabilidad tributaria 25 añosPara proyectos de gran escala
- Mayor certeza regulatoriaPlazos SEIA predecibles y reducción de invalidaciones
- Impuesto preferencial 5% DFL2Beneficio tributario para viviendas económicas y clase media
- Exención de contribuciones adultos mayoresAlivio para propietarios de vivienda única sobre 60 años
- Incentivos tributarios contratación formalReducción de costos laborales para incentivar empleo en obra
"Las condiciones externas comienzan a alinearse. La pregunta es qué hace cada empresa con esa ventana."
La respuesta
Tres palancas donde la rentabilidad se gana o se pierde en la ejecución
"Quien domine estas palancas antes de que el mercado se recupere, capturará el margen que otros dejarán ir."
01
Costos directos
Control de precios unitarios y cantidades — donde se pierde o gana la mayor parte del margen en obra.
02
Plazos y productividad
Cada día de atraso aumenta los costos fijos. La gestión del cronograma es gestión directa de rentabilidad.
03
Decisión con datos
Las empresas que miden bien toman mejores decisiones. Las que deciden mejor, capturan mayor margen.
La herramienta
EVM: la metodología que convierte datos de obra en decisiones
El Earned Value Management mide simultáneamente cuánto se avanzó, cuánto debía avanzarse y cuánto costó — permitiendo anticipar el resultado final antes de que el problema sea irreversible.
Sin visibilidad de estas palancas, los desvíos se detectan tarde — y el costo de corregirlos se multiplica.
| Indicador | Nombre | Definición |
|---|---|---|
| EV | Valor Ganado | % de avance físico real × valor presupuestado |
| PV | Valor Planificado | Valor del trabajo que debía estar ejecutado a la fecha |
| AC | Costo Real | Costo real incurrido a la fecha |
CPI = EV / AC
Eficiencia en costos
CPI < 1 → Costo sobre presupuesto
CPI ≥ 1 → Dentro del presupuesto
CPI ≥ 1 → Dentro del presupuesto
SPI = EV / PV
Eficiencia en plazos
SPI < 1 → Proyecto atrasado
SPI ≥ 1 → Proyecto en plazo
SPI ≥ 1 → Proyecto en plazo
Principales causas de pérdida de margen en obra
⬆ Mayores Costos Directos
Precios unitarios superiores al presupuesto, mayores cantidades de obra, desperdicios y retrabajos no planificados.
⏱ Extensiones de Plazo
Costos fijos que se acumulan con cada día adicional: arriendo de equipos, mano de obra indirecta, gastos generales.
Detectar
Alertas tempranas antes de que el desvío sea irreversible
Cuantificar
Cuánto afecta cada desvío al margen final del proyecto
Proyectar
El resultado final de la obra con los datos actuales
Actuar
Corregir a tiempo, cuando todavía hay margen para hacerlo
Equipo
¿Quieres conversar sobre esto?
Si este análisis resuena con lo que estás viendo en tu empresa, contacta a nuestro equipo — trabajamos directamente con constructoras e inmobiliarias para implementar estas palancas en sus proyectos.
Salvador Muzzo
Socio Fundador y Director Ejecutivo
Más de 18 años en consultoría de gestión estratégica y excelencia operacional. Fundó Vinson Consulting en 2008. Ingeniero Civil Industrial PUC y MBA MIT, Boston.
salvadormuzzo@vinsonconsulting.cl
Gonzalo Ríos
Director
Más de 15 años como ejecutivo y 14 como consultor. Ingeniero Civil Electrónico ITBA y MBA MIT, Boston.
grios@vinsonconsulting.cl
Eugenio Symon
Gerente de Proyectos
Especialista en gestión de proyectos de construcción e implementación de metodologías de control de costos y plazos.
esymon@vinsonconsulting.cl
Felipe Orrego
Gerente de Proyectos
Especialista en eficiencia operacional y análisis de datos para la industria de la construcción e inmobiliaria.
faorrego@vinsonconsulting.cl