Eficiencia como palanca de transformación

Los márgenes del sector cayeron un 57% en una década. El gobierno anuncia la reactivación — y aun así, la mayoría de las empresas van a seguir perdiéndolo. Este análisis explica por qué y qué hacer al respecto.

Ver diagnóstico ↓

Diagnóstico del sector Medidas del gobierno 3 palancas de eficiencia Metodología EVM

Diagnóstico

Cuatro años de contracción: la actividad se estabiliza, pero la rentabilidad sigue bajo presión

La inversión en construcción se contrajo desde un 3,8% proyectado a un 2,2% efectivo en 2025 — una brecha del 40%.

-57%

Caída en márgenes entre 2021 y 2023

De 7,8% a 3,3% · Fuente: CMF

108K

Viviendas sin vender en Chile

Al cierre de 2024 · Fuente: CChC

-40%

Brecha entre inversión proyectada y efectiva

2025 · Fuente: Banco Central

-8%

Ventas de viviendas nuevas en 2024

Respecto a 2023 · Fuente: CChC

"La recuperación del mercado es necesaria, pero no suficiente. La rentabilidad se construye desde adentro."

Caída en ventas

Demanda contraída por altas tasas hipotecarias y sobrestock de 108K viviendas.

Alza de costos

Inflación de materiales y mano de obra erosionó márgenes sin espacio para ajuste.

Restricciones al financiamiento

Acceso limitado a crédito tanto para compradores finales como para desarrolladores.

Margen de utilidad sector construcción · 2016–2025

Rentabilidad medida como % del ingreso

Actividad construcción: Índice IMACON · 2016–2026

Índice mensual de actividad (promedio=100)

Las causas

Cuatro presiones simultáneas explican la magnitud de la caída

No fue un factor único — fue la combinación de cuatro fuerzas que comprimieron márgenes desde todos los ángulos al mismo tiempo.

01

Tasas hipotecarias altas

Siguen restringiendo el acceso al crédito y frenando la demanda de viviendas en todos los segmentos.

02

Alza en costos de materiales

Erosiona márgenes ya comprimidos, sin espacio de error en la ejecución de obra.

03

Desaceleración económica

Contrae la demanda en todos los segmentos — vivienda social, clase media y proyectos de gran escala.

04

Permisología lenta

Ralentiza el inicio de proyectos y genera incertidumbre en la planificación financiera de largo plazo.

El contexto cambia

El gobierno impulsa la reactivación — la pregunta es qué hace cada empresa con esa ventana

+17%

Presupuesto en obras
públicas 2026

Subsidios habitacionales
DS19, DS1 — segmento clase media
Exención transitoria de IVA
A la venta de viviendas nuevas
Reducción de impuesto de primera categoría
De 27% a 23%
Invariabilidad tributaria 25 años
Para proyectos de gran escala
Mayor certeza regulatoria
Plazos SEIA predecibles y reducción de invalidaciones
Impuesto preferencial 5% DFL2
Beneficio tributario para viviendas económicas y clase media
Exención de contribuciones adultos mayores
Alivio para propietarios de vivienda única sobre 60 años
Incentivos tributarios contratación formal
Reducción de costos laborales para incentivar empleo en obra

"Las condiciones externas comienzan a alinearse. La pregunta es qué hace cada empresa con esa ventana."

La respuesta

Tres palancas donde la rentabilidad se gana o se pierde en la ejecución

"Quien domine estas palancas antes de que el mercado se recupere, capturará el margen que otros dejarán ir."

01

Costos directos

Control de precios unitarios y cantidades — donde se pierde o gana la mayor parte del margen en obra.

02

Plazos y productividad

Cada día de atraso aumenta los costos fijos. La gestión del cronograma es gestión directa de rentabilidad.

03

Decisión con datos

Las empresas que miden bien toman mejores decisiones. Las que deciden mejor, capturan mayor margen.

La herramienta

EVM: la metodología que convierte datos de obra en decisiones

El Earned Value Management mide simultáneamente cuánto se avanzó, cuánto debía avanzarse y cuánto costó — permitiendo anticipar el resultado final antes de que el problema sea irreversible.

Sin visibilidad de estas palancas, los desvíos se detectan tarde — y el costo de corregirlos se multiplica.

Indicador	Nombre	Definición
EV	Valor Ganado	% de avance físico real × valor presupuestado
PV	Valor Planificado	Valor del trabajo que debía estar ejecutado a la fecha
AC	Costo Real	Costo real incurrido a la fecha

CPI = EV / AC

Eficiencia en costos

CPI < 1 → Costo sobre presupuesto
CPI ≥ 1 → Dentro del presupuesto

SPI = EV / PV

Eficiencia en plazos

SPI < 1 → Proyecto atrasado
SPI ≥ 1 → Proyecto en plazo

Principales causas de pérdida de margen en obra

⬆ Mayores Costos Directos

Precios unitarios superiores al presupuesto, mayores cantidades de obra, desperdicios y retrabajos no planificados.

⏱ Extensiones de Plazo

Costos fijos que se acumulan con cada día adicional: arriendo de equipos, mano de obra indirecta, gastos generales.

Detectar

Alertas tempranas antes de que el desvío sea irreversible

Cuantificar

Cuánto afecta cada desvío al margen final del proyecto

Proyectar

El resultado final de la obra con los datos actuales

Actuar

Corregir a tiempo, cuando todavía hay margen para hacerlo

Equipo

¿Quieres conversar sobre esto?

Si este análisis resuena con lo que estás viendo en tu empresa, contacta a nuestro equipo para implementar estas palancas en sus proyectos.

Salvador Muzzo

Socio Fundador y Director Ejecutivo

Más de 18 años en consultoría de gestión estratégica y excelencia operacional. Fundó Vinson Consulting en 2008. Ingeniero Civil Industrial PUC y MBA MIT, Boston.

salvadormuzzo@vinsonconsulting.cl

Gonzalo Ríos

Director

Más de 15 años como ejecutivo y 14 como consultor. Ingeniero Civil Electrónico ITBA y MBA MIT, Boston.

grios@vinsonconsulting.cl

Eugenio Symon

Gerente de Proyectos

Especialista en gestión de proyectos de construcción e implementación de metodologías de control de costos y plazos.

esymon@vinsonconsulting.cl

Felipe Orrego

Gerente de Proyectos

Especialista en eficiencia operacional y análisis de datos para la industria de la construcción e inmobiliaria.

faorrego@vinsonconsulting.cl

La clave que el sector construcción está ignorando